우리집 팔 때 양도소득세 내야하는가?

주택 소유자가 가장 자주 묻는 질문 중 하나는 양도 소득세입니다.
이사를 가거나 경우에 따라 집을 팔고 다른 곳에서 세금을 내는 경우 등 다양한 상황이 발생합니다.
오늘은 집을 팔 때 어떤 양도소득세가 적용되는지, 비과세로 계산하는 방법, 미납의 조건에 대해 알아보겠습니다.
세금계산서와 세금납부시 유용한 이체 소득세계산기를 살펴보세요.

양도소득세란

양도소득세는 주택, 건물뿐만 아니라 주식, 파생상품에 대해서도 부과되며, 토지, 필지 등 부동산 상품에 대한 권리를 과세항목 외에 양도할 때 발생하는 양도소득세입니다.
반대로 물건을 사고 싶을 때 내야 하는 세금을 매입세라고 합니다.

그것은 가장 일반적으로 주택 거래로 알려져 있으며 종종 주택을 판매할 때 발생하는 세금으로 생각됩니다.
그러나 구입한 수량보다 싸게 팔거나 같은 가격에 팔면 차익이 없기 때문에 별도의 세금은 없다고 볼 수 있습니다.

양도소득세 과세대상

양도소득세를 납부해야 하는 대상에 대한 별도의 정의가 있습니다.
부동산을 포함한 내용도 있으니 아래 내용을 확인해주세요.

• 부동산: 토지, 건물(비인가·미등록 과세건물 포함)
• 부동산에 관한 권리 : 부동산 매입권, 토지건축권, 전세권, 부동산임차권 등기
• 주식 등: 대주주가 양도하거나 소액주주가 장외 양도한 상장주식 등 및 비상장주식 등
  • 주식등이라 함은 주식 또는 뮤추얼펀드, 우선매수권, 예탁증권 등을 말한다.
    
• 기타 자산: 고정자산과 함께 양도된 영업권, 특정 시설/회원권, 특정 주식, 과도한 부동산을 보유하고 있는 법인의 주식, 부동산과 함께 양도된 권리
• 파생상품
  • 국내외 주가지수를 기초로 하는 파생상품
  • 차액 파생상품(CFD) 계약
  • 주식 워렌 증권(ELW)
  • 해외 장내 파생상품
  • 주가지수에 기초한 장내파생상품과 동일한 경제적 실질을 갖는 장외파생상품
• 신탁수익권 : 신탁회사로부터 이익을 받을 권리(「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제110조에 따른 수익증권 등 대통령령으로 정하는 수익권 및 투자신탁의 수익권은 제외한다.
  같은 법 제189조) 할 소득

부동산 이외의 자산에 대해 처음 접하는 사람들에게는 부동산이 집과 땅에 관한 것이라고 생각하는 것이 편할 것입니다.

양도소득세란 무엇입니까?

비과세란 세금 자체가 없는 것을 의미하며 일반적으로 1세대가 한국에서 주택을 소유하고 2년 이상 소유한 경우 양도소득세가 부과되지 않습니다.
단, 매매 당시 거래가격이 12억 원 이하인 주택만 과세 대상이 아님을 유의하시기 바랍니다.

추가 요건으로 2017년 8월 3일 이후 주택을 구입한 경우 그 면적이 조정면적이었다면 보유기간이 아닌 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
일반적으로 대부분의 단독주택의 경우 실제 거주하는 경우가 많기 때문에 면세 대상에 포함되는 것을 보는 것이 좋습니다.

자본 이득세를 계산하는 방법

양도소득세는 여러 가지 방법을 통해 계산해야 합니다.
대부분 별도의 토지 양도세 계산기를 이용하거나 세무사에게 확인하는데, 이를 확인하는 방법을 알아두시면 좋을 것 같습니다.

1. 양도증거금 = 양도가액(매각가격) – 취득가액(실제 매입 당시의 가격) – 필요경비(취득세, 변호사수임료, 취득대행수수료 등)
2. 자본 이득 금액 = 자본 이득 – 영구 특별 공제(국세청 웹사이트사용 가능)
3. 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 – 감면대상소득(미분양주택, 신축주택 등) – 양도소득기본공제(250만원, 단, 미등기양도자산은 제외)
4. 계산된 세액 = 자본 이득 과세 기준 * 세율(자본 이득 세율 표 참조)
5. 미지급세액 = 계산세액 – (세액공제 + 세액감면)

얼핏 단순해 보이지만 몇 년 안에 지역과 실제 구매 시기에 따라 세율이 달라지는 부분이 많아 개인이 계산하기 쉽지 않다.
그렇기 때문에 양도소득세 계산기를 사용하는 것이 매우 편리합니다.

양도소득세 계산기

Home Tax 웹사이트를 방문하면 다양한 세금 유형별 서비스를 볼 수 있습니다.
무엇보다도 “세금 시뮬레이션 계산”을 사용하면 양도소득세를 계산하는 데 도움이 됩니다.
시뮬레이션 계산에 들어가 ‘자본이득세 자동계산’을 클릭하면 다양한 경우에 계산할 수 있는 계산 마스크가 나타납니다.

여기서 본인이 알고 있는 정보를 기준으로 선택하여 입력하면 되는데, 일반적으로 이체가격, 매입가, 매입연도 등의 기본 정보를 알고 있다면 로그인 없이도 계산이 가능합니다.
“양도소득세 간편계산”에서 “계산하기”를 누르고 기본정보를 입력하고 거래금액 등의 내용을 잘 읽어보시면 쉽게 입력하실 수 있습니다.

그런 다음 아래 세금 계산을 클릭하여 양도소득세 계산을 완료합니다.
참고로 면세 대상자 분들은 따로 세금을 계산할 수 없고 경고창만 뜨니 당황하지 마시고 그냥 세금이 없다고 생각하시면 됩니다.

감사해요